Das bisherige System der grundsteuerlichen Bewertung hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Daher müssen in diesem Jahr alle Grundstücke neu bewertet werden. Ziel der Grundsteuerreform ist nicht die Erhöhung der Grundsteuer insgesamt, sondern die durch das Bundesverfassungsgericht bemängelte unterschiedliche Bewertung von gleichartigen Grundstücken gerechter zu machen. Dies wird jedoch unweigerlich zu Verschiebungen führen. Für einige Grundstücke wird die Grundsteuer daher sinken und für andere wird sie steigen.

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Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt – wie bisher - in einem 3-stufigen Verfahren:

 

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts

2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuer-Messbetrags

3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer

 

Die Berechnungsformel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

 

Die Berechnung nach der neuen Grundsteuerreform erfolgt grundsätzlich nach dem sog. Bundesmodell. Hier gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Mietwohngrundstücken und Wohneigentum gilt das Ertragswertverfahren und für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum gilt das Sachwertverfahren. Für unbebaute Grundstücke erfolgt die Berechnung anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

 

Das Bundesmodell gilt nicht in allen Bundesländern. Folgende Bundesländer haben eigene Berechnungs-Modelle entwickelt:

 

• Baden-Württemberg (Modifiziertes Bodenwertmodell)

• Bayern (Äquivalenzmodell)

• Hamburg (Flächen-Wohnlage-Modell)

• Hessen (Flächen-Faktor-Modell)

• Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

• Saarland (Bundesmodell mit modifizierten Steuermesszahlen)

• Sachsen (Bundesmodell mit modifizierten Steuermesszahlen)

 

Damit die Grundsteuer neu bemessen werden kann, muss jeder Grundstückseigentümer für jedes einzelne Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung) bei seinem Finanzamt einreichen. Maßgeblich sind hier die Eigentumsverhältnisse am 01.01.2022. Die Grundsteuererklärung ist daher bei einem Eigentumswechsel (z. B. Verkauf im Mai 2022) von dem Eigentümer abzugeben, dem das Grundstück am 01.01.2022 gehörte. Die Grundsteuererklärung muss in der Zeit vom 01.07.2022 bis zum 31.01.2023 grundsätzlich in elektronischer Form beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Die Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erfolgt lediglich per öffentlicher Bekanntmachung. Sie werden also keine separate individuelle Aufforderung von Ihrem Finanzamt erhalten.

 

Obwohl die Grundsteuererklärung schon in diesem Jahr erstellt werden muss, wird die neue Grundsteuer erst ab dem Jahr 2025 fällig werden. Bis dahin erfolgt die Festsetzung der Steuer nach dem bisherigen System. Künftig müssen alle Grundstücke alle sieben Jahre neu bewertet werden. Dementsprechend muss nach sieben Jahre wieder eine Grundsteuererklärung erstellt werden. Eine Änderung der Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts auswirkt, ist zukünftig bis zum 31. Januar des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen.

 

Mieter einer Immobilie oder eines Grundstücks sind grundsätzlich nicht zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet. Sie sollten jedoch beachten, dass sich die Grundsteuer auch für sie ab dem Jahr 2025 verändern kann.

 

Voraussichtlich ab Juni 2022 erhalten Eigentümer von Wohngrundstücken und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ein individuelles Schreiben von der Finanzverwaltung mit allen Informationen und Daten, die der Finanzverwaltung aktuell vorliegen.

 

Alle Finanzämter in Nordrhein-Westfalen haben für Fragen zur Grundsteuerreform eine Grundsteuer-Hotline eingerichtet, bei der kostenlos Auskünfte eingeholt werden können. Des Weiteren hat das Bundesministerium für Finanzen unter https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html einen Frage-Antwort-Katalog zusammengestellt.

 

Zum Thema Grundsteuer können Sie sich eine kurzweilige Video-Reihe ansehen. Diese Video-Reihe informiert Sie auf lockere Art und Weise über die anstehenden Neuerungen mit etwas Witz und einer gewissen Spur von Ironie.

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Wenn Sie bei der Erstellung der Grundsteuererklärung unsere Hilfe in Anspruch nehmen möchten, können Sie sich telefonisch unter 0234/891920 oder gerne auch per E-Mail unter grundsteuer@harpener-treuhand.de bei uns melden.

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