„Wer besitzt, der muss gerüstet sein.“ – Diese Feststellung von Goethes Torquato Tasso ist gerade im Hinblick auf die Steuerbelastungen, denen sich Eigentümer von Immobilien und anderen wertvollen Wirtschaftsgütern ausgesetzt sehen, aktueller denn je. Beim Kauf einer Immobilie ist Grunderwerbsteuer zu entrichten, anschließend trifft den Eigentümer die Grundsteuer, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind der Einkommensteuer zu unterwerfen und zu guter Letzt droht eine Belastung mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Auch die Wiedereinführung der Vermögenssteuer ist angesichts des wachsenden Finanzbedarfs des Staates nicht vollkommen ausgeschlossen.

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Wir stehen Ihnen bei allen steuerlichen Fragen und Problemen rund um Immobilien mit unserer langjährigen Erfahrung vertrauensvoll zur Seite, beraten Sie im Vorfeld eines Kaufs, erstellen Ihre Überschussermittlung aus Vermietung und Verpachtung, besprechen mögliche Gestaltungsvarianten und planen mit Ihnen ggf. einen Verkauf oder die Vermögensnachfolge in Form der Übertragung auf die nächste Generation (Stichwort Erbschaftsteueroptimierung).

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Vermietung und Verpachtung

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Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen der Einkommensteuer. Im Rahmen der Erstellung der Steuererklärung wird dieser Bereich – die „Anlage V“ – häufig unterschätzt. Es bestehen in steuerlicher Hinsicht erhebliche Fallstricke, die in vielen Fällen eine Beratung bzw. die Erstellung der Überschussermittlung durch einen Steuerberater unerlässlich machen. Dies gilt insbesondere für Fälle der teilweisen Selbstnutzung, der Vermietung an Angehörige, der Vermietung von Ferienwohnungen, des Unterschreitens der ortsüblichen Miete und der Zuordnung von Darlehen.

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Bei Anschaffung einer vermieteten Immobilie ist zudem in einem ersten Schritt die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) zu ermitteln. Hierbei ist zunächst nach einem komplizierten Berechnungsschema eine Aufteilung des Kaufpreises in einen (nicht abschreibungsfähigen) Anteil des Grund und Bodens sowie einen (abschreibungsfähigen) Anteil des Gebäudes vorzunehmen.

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Noch komplizierter wird es bei der Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen. Denn hierbei sollte auf jeden Fall geprüft werden, ob eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung in Betracht kommt und sinnvoll ist, um insoweit eine Vorsteuerabzugsberechtigung zu erlangen.

In diesen und allen anderen Fragen rund um die steuerliche Behandlung vermieteter Immobilien stehen wir Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung gerne zur Seite und beraten Sie allumfassend.

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Übertragen / Veräußern

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Bei der Übertragung und der Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens – z.B. von Immobilien – gibt es in steuerlicher Hinsicht erhebliche Fallstricke. Dies gilt sowohl in einkommensteuerlicher als auch in erbschaft- und schenkungsteuerlicher Hinsicht.

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So ist in vielen Fällen der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die sich seit weniger als 10 Jahren im Eigentum eines Steuerpflichtigen befindet, steuerpflichtig (sog. privates Veräußerungsgeschäft). Was viele nicht wissen: Die Steuerpflicht bei privaten Veräußerungen gilt nicht nur im Bereich von Immobilien, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bei anderen Wirtschaftsgütern.

Auch bei einer unentgeltlichen Übertragung, z.B. auf die Kinder, spielen zahlreiche steuerliche Aspekte eine Rolle. Hier gilt es vor allem, eine optimale Gestaltung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu finden.

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Durch eine gründliche steuerliche Beratung im Vorfeld geplanter Veräußerungen und Übertragungen lassen sich negative steuerliche Auswirkungen in der Regel vermeiden oder werden zumindest berechenbar. Gerne sind wir mit unserer langjährigen Erfahrung Ihre kompetenten Ansprechpartner.

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Optimierung der Erbschaftsteuer

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Aktuelle statistische Erhebungen zeigen, dass in Deutschland jährlich Vermögen im Wert von weit über 100 Milliarden Euro vererbt oder verschenkt wird. Immerhin ein Drittel dieser Summe musste trotz der bestehenden Freibeträge der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterworfen werden. Diese Werte werden sich auf Grund der demographischen Entwicklung in den kommenden Jahren weiter deutlich erhöhen.

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Gerade für die Eigentümer von Immobilien stellt sich daher die Frage, wie das bestehende Vermögen möglichst steuerfrei, zumindest aber steuergünstig auf die nächste Generation übertragen werden kann. Wird die Vermögensnachfolge rechtzeitig geplant, so bestehen in vielen Fällen erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die es erlauben, dass sowohl das Familienheim als auch ggf. vermietete Immobilien und Kapitalvermögen steuerfrei oder steuergünstig auf die nächsten Generationen  übertragen werden kann.

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Als Ihr kompetenter Ansprechpartner in allen Fragen rund um die Erbschaftsteueroptimierung erstellen wir mit Ihnen ggf. Vermögensverzeichnisse, erörtern verschiedene denkbare Varianten der Vermögensübertragung und beraten Sie so allumfassend zum Thema Erbschaftsteueroptimierung.

Unser Geschäftsführer Dr. Thomas Blum ist sowohl Fachanwalt für Steuerrecht als auch Zertifizierter Testamentsvollstrecker (Arbeitsgemeinschaft für Testamentsvollstreckung und Vermögenssorge e.V.). Auch die in vielen Konstellationen sinnvolle Dienstleistung der Testamentsvollstreckung können wir Ihnen daher aus einer Hand anbieten.

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